Konsultowane obecnie zmiany obowiązującego stanu prawnego proponowane w tak zwanej “specustawie mieszkaniowej” w praktyce zmierzają do likwidacji stabilności inwestycyjnej w naszym kraju. Wprowadzenie tej ustawy uniemożliwi zagwarantowanie deweloperowi, który będzie oferował mieszkania w budynku o wysokich walorach, zlokalizowanych w sąsiedztwie terenów otwartych czy z widokiem na park dotrzymanie tych zapewnień. Ponadto w dłuższej perspektywie umożliwienie zabudowy terenów otwartych niezależnie od ich przeznaczenia w planach miejscowych stanie się źródłem istotnych konfliktów społecznych – mieszkańcy terenów, gdzie dojdzie do zamiarów inwestycyjnych likwidacji parków, skwerów, zieleńców, które dotychczas były chronione w planach miejscowych, będą protestować. Podobnie jak protestować będą mieszkańcy przyszłych osiedli wybudowanych bez zapewnienia należytego dojazdu w postaci utwardzonej i oświetlonej ulicy, usług, przykładowo szkoły czy przedszkola w pobliżu czy kanalizacji.
W dłuższej perspektywie nieuporządkowana lokalizacja terenów inwestycyjnych pozbawiona planów spowoduje znaczną rozległość obszarów zurbanizowanych, i może doprowadzić do sytuacji zmniejszenia obszarów upraw i produkcji rolnej. Nadmiernie rozczłonkowana granica obszaru zurbanizowanego pozostaje w konflikcie z użytkowaniem rolniczym, w efekcie taka polityka może doprowadzić do problemów z zaspokojeniem potrzeb Polaków w zakresie produkcji żywności – tak jak miało to miejsce przykładowo w Holandii w okresie II wojny światowej, i jak dzieje się to współcześnie np. we Włoszech.
Przypadkowa, niezaplanowana lokalizacja inwestycji mieszkaniowych na obrzeżach miast i w terenach otwartych wygeneruje dodatkowe potoki ruchu kołowego. Rozproszenie tych terenów uniemożliwi ich skuteczną obsługę transportem publicznym. Dodatkowe ilości samochodów na ulicach już zakorkowanych miast oznaczać będą jeszcze bardziej zwiększone zanieczyszczenie powietrza i dalsze znaczne pogorszenie jakości życia i zdrowia Polaków.
Praktyczna likwidacja instrumentu planowania przestrzeni jakim jest plan miejscowy zamiast umożliwić realizację inwestycji stanie się jedynie źródłem chaosu. Plany miejscowe nie są barierą inwestycyjną ale gwarantem ładu przestrzeni. rozumianego jako jej racjonalne wykorzystanie. Obecnie uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni pozwalają na budowę mieszkań w budynkach jedno i wielorodzinnych dla ponad 77 milionów osób. Ponadto obejmujące swoim zasięgiem całość obszaru Polski studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzeni pozwalają na budowę mieszkań dla dalszych 314 milionów. Prawdziwą barierą dla uruchomienia tych terenów nie jest plan lecz brak instrumentów prawnych oraz infrastruktury, które pozwoliłyby na uruchomienie tych terenów.
W miastach nie udaje się łatwe znalezienie terenów pod inwestycje, pomimo iż szereg działek stoi od lat pustych i ich właściciele traktują je jako lokatę kapitału, czekając na wzrost cen nieruchomości. Do celowego burzenia istniejących naniesień przyczynia się sposób naliczania podatku od nieruchomości, który faworyzuje tereny puste. Zmiana sposobu naliczania podatku katastralnego na taki, który byłby powiązany z potencjalną wartością nieruchomości zapisaną w planach i wynikającą z jej lokalizacji i uzbrojenia wymusiłaby zwiększenie obrotów na rynku nieruchomości i uruchomienie od wielu lat nieużytkowanych terenów, a także terenów zainwestowanych w stopniu mniejszym niż ten zdefiniowany w planach i studiach.
Kolejną przyczyną stagnacji na rynku nieruchomości, która uniemożliwia łatwą konsumpcję ustaleń planów i studiów jest nieuporządkowany stan prawny olbrzymiej ilości nieruchomości w Polsce. Niemożność ustalenia właściciela przez kilka dekad skutkuje tym że dobrze zlokalizowany i uzbrojony teren leży przez wiele lat odłogiem.
Ponadto racjonalna polityka przestrzenna winna zakładać dystrybucję ludności w wielu ośrodkach o różnej skali, a nie jedynie nieograniczony wzrost ośrodków już dobrze funkcjonujących. Dla umożliwienia jednak takiej polityki konieczne jest po pierwsze prowadzenie polityki przestrzennej w skali regionalnej – potrzeba ustawy porządkujących relacje między podmiotami w skali metropolii. Ponadto, lub może przede wszystkim, niezbędne jest zapewnienie odpowiedniego transportu publicznego, umożliwiającego sprawne codzienne przemieszczanie się mas ludzi. Taki transport, dla uzyskania racjonalności wymaga aby obsługiwane miasta i osiedla charakteryzowały się odpowiednią gęstością zabudowy.
Ograniczenie potrzeb przemieszczania się można w pewnym stopniu uzyskać poprzez zapewnienie odpowiedniego mieszania funkcji w ramach ośrodków miejskich, jednak to mieszanie nie powinno być dziełem przypadku, a świadomym planowaniem. Pozostawiając lokalizację terenów mieszkalnych w całości w rękach przypadku narażamy przyszłych mieszkańców nowych osiedli na sąsiedztwo przykładowo niebezpiecznych zakładów chemicznych, czy farm produkujących trzodę chlewną.
Ilość argumentów przemawiających za wysoką szkodliwością społeczną proponowanych rozwiązań prawnych jest niezliczona. Można byłoby zawrzeć je na kartach wielotomowej encyklopedii. Powyżej wypunktowałam jedynie niektóre, te które wydają mi się szczególnie bolesne.
photos by Dialogue Centre of Marek Edelman
Malgorzata Hanzl __Personal blog 